《农村两权抵押贷款业务范围》农村两权抵押贷款是指什么

发布时间:2024-04-08 340

作者: 东方融资网

来源: 东融

今天来介绍《农村两权抵押贷款业务范围》农村两权抵押贷款是指什么的相关问题,以下是对此问题的归纳整理
 
“两权”抵押贷款的法律困境
 
2016年3月24日,人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,要求金融机构在试点地区推进落实“两权”抵押贷款试点工作。
 
 
两权抵押贷款的法律困境
 
“两权”抵押贷款无疑能充分激发三农的活力,盘活农村信贷市场,助推农村经济发展,但“两权”抵押贷款在制度上也面临着一系列的法律难题,导致这项“千呼万唤始出来”的政策进展较为缓慢。
 
东方融资网最近梳理了一下我国的法律体系,试着向大家阐明“两权”抵押贷款与我国现行法律存在冲突的部分。
 

一、农村承包土地经营权抵押的法理分析

 
农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》第五条规定,符合规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体,均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。该办法规定农户可以家庭承包方式取得的土地经营权向金融机构申请抵押贷款,这条规定与更高阶位的《物权法》、《担保法》等相关规定相冲突。
 
土地经营权抵押贷款
 
我国《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:
(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
 
另外,《担保法》第三十七条也作了相同的规定,下列财产不得抵押:
(一)土地所有权; 
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; 
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)依法不得抵押的其他财产。
所以,在我国现行法律框架下,农村土地承包经营权抵押贷款仍存在一定的法律困境,与现行法律存在冲突。
 
虽然《农村土地承包法》第三十二条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,但《担保法》和《物权法》对其抵押问题是明令禁止的。《农村土地承包法》第四十九条规定,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。但这类土地属于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,与“两权”抵押贷款中的农村土地经营权不一致。
 
两权抵押贷款的法律困境

二、农民住房财产权抵押的法理分析

 
农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》规定农户在不改变宅基地所有权性质的前提下,可以以住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押,向金融机构申请贷款。其中第四条规定:借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:
(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;
(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;
(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;
(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。第四条第三款规定了借款人除抵押的住房外,还需要有其他长期稳定的居住场所。之所以规定借款人不能以唯一住房做抵押,是因为一旦发生贷款违约,日后会遇到抵押物执行的难题。
 
我国《民事诉讼法》第二百四十四条规定,“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”
 
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”
 
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《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条也作了相应的规定:因借款人不履行到期债务,或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的,贷款人应当结合试点地区实际情况,配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下,通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物,抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
 
虽然《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》这样规定有一定的法律正当性,但是这与我国农村“一户一宅”、“房地一体”的政策相冲突。我国《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。
 
土地管理法》第六十二条第四款规定,农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。这样普通农民就很难有其他长期稳定居住场所。
 
 
宅基地
 
另外,我国实行的是“房地一体”,农村住房,必然涉及到该住房所占用范围内的宅基地,两者不能独立存在,而根据《物权法》、《担保法》等相关规定,宅基地不为法律明令禁止的抵押物。可见,在现有法律框架下,农民住房财产权抵押贷款还有很多的限制。
 

三、试点地区法律授权法理分析

 
针对“两权”抵押贷款与现实法律制度存在冲突的现状,2015年12月27日,十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。
 
基于此,试点地区在开展“两权”抵押贷款业务是不是已经不存在法律障碍了?这种观点还有待商榷。
 

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我国《立法法》(2015)第十三条规定:“全国人民代表大会及其常务委员会可以根据改革发展的需要,决定就行政管理等领域的特定事项授权在一定期限内在部分地方暂时调整或者暂时停止适用法律的部分规定”。《立法法》中增设该条的目的是:“按照凡属重大改革都要于法有据的要求,在立法宗旨中增加规定,发挥立法的引领和推动作用;并结合近年来的做法,规定全国人大及其常委会可以根据改革发展的需要作出决定,就特定事项在部分地方暂停适用法律的部分规定。”但《立法法》的该条规定在宪法学理方面仍然存在一定的问题。
 
《宪法》第六十二条详细列举了国人民代表大会行使下列职权,包括
(一)修改宪法;
(二)监督宪法的实施;
(三)制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律;
(四)选举中华人民共和国主席、副主席;
(五)根据中华人民共和国主席的提名,决定国务院总理的人选;根据国务院总理的提名,决定国务院副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长的人选;
(六)选举中央军事委员会主席;根据中央军事委员会主席的提名,决定中央军事委员会其他组成人员的人选;
(七)选举最高人民法院院长;
(八)选举最高人民检察院检察长;
(九)审查和批准国民经济和社会发展计划和计划执行情况的报告;
(十)审查和批准国家的预算和预算执行情况的报告;
(十一)改变或者撤销全国人民代表大会常务委员会不适当的决定;
(十二)批准省、自治区和直辖市的建置;
(十三)决定特别行政区的设立及其制度;
(十四)决定战争和和平的问题;
(十五)应当由最高国家权力机关行使的其他职权。
 
从这条规定可看出我国宪法并未明确规定全国人大可以授权国务院暂时调整适用法律。“两权”抵押贷款作为解决农村金融难题的措施之一,从推出至今已获得不少试点的经验,但要想全面铺开这些制度,从而真正惠及三农经济,立法工作仍有很常的路需要走。
 
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四、农村土地承包经营权可以做抵押贷款吗

 
农村土地承包经营权可以抵押贷款。农村土地承包经营权抵押贷款的流程如下:
 
1.按试点地区规定,在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。
一般需要用到的材料有:
 (1)农村土地经营权抵押登记申请书;
 (2)抵押权人和抵押人基本资料;
 (3)借款合同和抵押合同;
 (4)《农村土地承包经营权证》、县农经局确认的农村土地经营权流转合同、土地流转租金缴纳证明;
 (5)抵押物所在发包方同意抵押的证明材料;
 (6)抵押人对地上定着物一并抵押及同意处理抵押物的承诺;
 (7)抵押物共有权人同意抵押的书面资料;
 (8)从事水面养殖经营的须取得合法有效的行政批准文件或证书;
 (9)登记机关要求的其他资料。
2.受理抵押登记的部门对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。
3.登记无异议的按合同规定的时限下发贷款。
4.抵押人在约定期限内还本付息。
 
《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》总体要求(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神,深入落实党中央、国务院决策部署,按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求,以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点,深化农村金融改革创新,稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务,有效盘活农村资源、资金、资产,增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入,为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式,促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
 

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五、农村土地承包经营权抵押贷款试点推进了哪些工作

 
农村土地承包经营权抵押贷款是在推出“两权抵押”之后提出的农村金融服务。主要是对农村土地经营权抵押贷款和农村宅基地房产抵押贷款。虽然提出已经超过两年,但进展缓慢,主要原因在于部分专家领导对“两权抵押”持不同态度,现行的也只是在少量城市做了试点工作。
 
农村土地两权抵押贷款试点的进行,也在一定程度上解决了农业农村的金融问题,让一些闲置土地有了市价。但不足之处在于农村土地价值不一,很难准确把握进行抵押贷款。风险相对较高。除了地方政府单位进行的试点,不少金融机构,农村服务平台也在先后切入“两权”包括如今的聚土在农房农地上面的服务,都有已经初具规模,但这一切都还是在为“两权”做万全准备。
 
总体来说,农村土地的抵押贷款,会走向正规化和规模化,这也需要政策的大力支持。试点和市场的金融机构还会继续在这里面率先分切蛋糕,但进展不会快,对农村农业的金融实际帮助也不大。
 
以上就是东方融资网对于[《农村两权抵押贷款业务范围》农村两权抵押贷款是指什么]相关问题的解答

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