个人住房贷款有哪些还款方式?(住房按揭贷款要规避哪些风险)

发布时间:2021-07-14 00:00 26

住房贷款按揭贷款
现在购房多为按揭贷款,但是,按揭买房并不意味这签了合同、贷了款就万事大吉了,还是有些风险需要规避的。那么,住房按揭贷款要规避哪些风险?

一、住房按揭贷款要规避哪些风险

1.财务风险的规避
财力风险,是因借款人财务状况变坏难以按时还款,而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险,一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看,第三方通常是借款人的工作单位,但由于部分单位经济效益不佳,单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素,这种担保办法在实践中很难实施,银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。具体防范风险的办法可以这样考虑:
 
1.继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度,选择第三方要严格、慎重。
2.对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度,延期内照计利息。如果借款人仍无力还款,可劝其降低居住标准,也可由售变租。
3.将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。
要建立住房信贷保险或担保的金融机构,由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同,再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行,此举既可稳定住房市场,又能降低住房抵押贷款的风险。
 
2.利率风险的规避
利率风险是指在贷款合同期,由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款,利率变化是难免的(我国这两年就多次调低利率)。利率上升,将使银行筹资成本增加,使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款,但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失;
 
利率下降,对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说,可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。
 
我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率,其中用信用资金发放的住房抵押贷款,利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高,这就进一步加大了利率风险。
 
 
因此,住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定,即执行市场利率,只有如此,银行也才有积极性。至于用市场利率贷款,购房人可能有承受不了的问题,实际上现在制约居民购房的最根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了,房价构成极不合理,如果房价降到合理的水平,市场利率的承受根本不是问题。
 
因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比,要差很多。为规避利率风险,住房抵押贷款最好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂,借款人也多不愿接受。而执行固定利率,则必须很好地防范提前还款的风险。
 
3.房屋(抵押物)自身风险的规避
来自房屋自身的风险主要是:房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者,通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。
 
4.抵押物处置风险的规避
借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息,贷款银行有权处置抵押房地产,以收回本息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢,对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的,时间越长,精力耗费越多,成本也就越高,而急于出手,价格自然要低很多,如果不能迅速处置,又要严重影响银行资金的周转。

二、个人住房贷款还款方式

按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。
 
等额本息还款法也叫月均法,本金归还速度较慢,还款压力较轻,代价是支付的总利息较多,与等额本金还款方式对比,总利息差额在中短期(1-5年)的期限不会十分明显,在长期限内(20-30年),总利息差额才明显。无论等额本金还款是等额本息还款,每期的利息计算方法是一致的,等于剩余本金乘以月利率。
 
选择什么还款方式,要看个人还款能力,不可贪图支付总利息少就选等本金还款法,实际操作中,不少人还是选择等额本息还款法。
 

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